IVA al 10 % en reformas: requisitos y factura

En las obras de renovación o reparación de una vivienda, la regla general es el IVA del 21 %. El tipo del 10 % puede aplicarse cuando se cumplen conjuntamente tres condiciones sobre el destinatario, la antigüedad del inmueble y los materiales aportados por quien realiza la obra.

ReformaTuCasa es una plataforma de conexión: no ejecuta la obra, no emite la factura y no decide el tipo impositivo de una operación concreta. Esta guía resume fuentes oficiales consultadas el 25 de agosto de 2026 y no sustituye el criterio de la empresa que factura, de la Agencia Tributaria ni de un asesor fiscal.

Los tres requisitos del IVA reducido en renovación o reparación

La Agencia Tributaria publica que el 10 % se aplica a determinadas ejecuciones de obra de renovación o reparación en viviendas solo si concurren los tres requisitos. El artículo 91.Uno.2.10.º de la Ley 37/1992 contiene la misma estructura legal.

1. Quién recibe la obra y para qué usa la vivienda

El destinatario debe ser una persona física que no actúe como empresario o profesional y que utilice la vivienda para su uso particular. La norma también incluye las ejecuciones de obra cuyo destinatario sea una comunidad de propietarios.

No basta con que el inmueble sea una vivienda. Conviene identificar quién contrata, quién figura como destinatario de la factura y qué uso da al inmueble. Si alguno de esos datos no está claro, debe resolverse antes de dar por supuesto el tipo reducido.

2. Cuándo terminó la construcción o la última rehabilitación

La construcción o rehabilitación de la vivienda debe haber concluido al menos dos años antes del comienzo de las obras de renovación o reparación. La condición se refiere al inicio de los trabajos que se van a facturar, no a la fecha en la que se pide una propuesta.

Pide que el presupuesto identifique el inmueble y la fecha prevista de inicio. Si la antigüedad relevante puede generar dudas, reúne la documentación disponible y consulta cómo debe acreditarse en el caso concreto.

3. Qué proporción representan los materiales aportados

Quien realiza la obra no debe aportar materiales o, si los aporta, su coste no puede superar el 40 % de la base imponible de la operación. El límite se comprueba sobre la operación real y la forma en la que está configurado el contrato, no sobre una etiqueta comercial como “reforma completa”.

La tabla oficial de tipos impositivos de 2026 mantiene estos tres requisitos. Antes de comparar totales, pide que cada propuesta separe la base imponible, el IVA y la información necesaria para comprobar la aportación de materiales.

Qué son los materiales aportados

Las preguntas frecuentes de la Agencia Tributaria describen como materiales aportados los bienes que quedan incorporados materialmente al edificio, directamente o después de su transformación. Entre los ejemplos oficiales aparecen ladrillos, piedra, cal, arena y yeso.

Las herramientas o máquinas que utiliza la empresa y que no quedan incorporadas al inmueble no se computan de la misma manera. La factura debe hacer constar el coste de los materiales aportados o que se cumple el requisito de no exceder el límite del 40 %.

No se debe dividir artificialmente una única ejecución de obra para aplicar el 21 % a una parte y el 10 % al resto si, considerada globalmente, la operación no cumple los requisitos. Pide que la empresa explique por escrito el tratamiento fiscal que adopta.

Trabajos que pueden entrar y trabajos que requieren otra revisión

La Agencia Tributaria incluye dentro de renovación o reparación trabajos como albañilería, fontanería, electricidad, pintura o carpintería. Eso no significa que todos tributen automáticamente al 10 %: siguen siendo necesarios los tres requisitos y la comprobación de la operación concreta.

El mantenimiento de ascensores, calderas o instalaciones no se considera por sí mismo una ejecución de obra de renovación o reparación. La entrega de puertas, ventanas, armarios o muebles de cocina sin instalación también se trata de forma distinta a una ejecución de obra.

Las obras de construcción y las de rehabilitación tienen reglas propias. Si la actuación forma parte de una rehabilitación global, no debe resolverse aplicando sin más el análisis de una reparación ordinaria. La página de reforma integral ayuda a ordenar el alcance, pero la clasificación fiscal debe basarse en el contrato y en los hechos.

Cuatro casos que suelen crear dudas

Vivienda destinada al alquiler

La Agencia Tributaria indica que las reparaciones de una vivienda alquilada efectuadas por el propietario tributan al 21 % cuando ese propietario es el destinatario y destina la vivienda al arrendamiento, no a su uso particular. Si el contrato, el destinatario o el uso son diferentes, consulta el caso antes de trasladar esa respuesta de forma automática.

Reparación vinculada a un seguro

En las reparaciones cubiertas por un seguro importa quién es el destinatario jurídico y quién queda obligado al pago. La respuesta cambia si contrata el asegurado que usa la vivienda o si la destinataria de la reparación es la compañía aseguradora.

Ventanas, calefacción y otros suministros con mucha carga material

La Agencia Tributaria advierte que determinadas instalaciones suelen superar el límite de materiales. No conviertas esa observación en una regla universal: solicita el coste real de los bienes incorporados y comprueba la proporción sobre la base imponible de la operación.

Cocinas y baños

En una reforma de cocina o una reforma de baño pueden combinarse demoliciones, instalaciones, acabados y equipamiento. La empresa debe aclarar qué forma parte de la ejecución de obra, qué se suministra por separado y cómo calcula el peso de los materiales. La estancia por sí sola no determina el IVA.

Qué pedir antes de aceptar el presupuesto

La guía para comparar presupuestos permite revisar alcance, impuestos, exclusiones y cambios sin confundir una orientación con una oferta. Entrega la misma información a las empresas que estudien el proyecto y resuelve las diferencias antes de elegir.

Comprobación en cinco pasos

Paso 1. Identificar al destinatario

Confirma quién será el destinatario de la factura, si actúa como particular y qué uso da a la vivienda.

Paso 2. Verificar la antigüedad

Comprueba que la construcción o rehabilitación terminó al menos dos años antes del inicio previsto de las obras.

Paso 3. Definir la operación

Pide a la empresa que distinga renovación o reparación, mantenimiento, suministro independiente y cualquier obra de construcción o rehabilitación.

Paso 4. Comprobar materiales y factura

Verifica que el coste de los materiales aportados no supera el 40 % de la base imponible y que la factura documenta el criterio aplicado.

Paso 5. Resolver las dudas antes de firmar

Si la clasificación no es clara, consulta a la empresa que facturará y contrasta el caso con la Agencia Tributaria o un asesor fiscal.

La calculadora de ReformaTuCasa sirve para organizar el tipo de reforma, la superficie y la ubicación antes de solicitar contacto. No calcula el IVA, no confirma el tipo aplicable y no emite un presupuesto de obra.

Fuentes y fecha de revisión

Esta guía se revisó el 25 de agosto de 2026 con la página de obras en viviendas y las preguntas frecuentes de la Agencia Tributaria, la tabla oficial de tipos de IVA de 2026 y el texto consolidado de la Ley 37/1992 publicado por el BOE, cuya ficha mostraba como última actualización el 28 de febrero de 2026.

La normativa y el criterio administrativo pueden cambiar. Comprueba de nuevo las fuentes oficiales antes de aplicar el contenido a una factura o contrato posterior.

Preguntas frecuentes

¿Todas las reformas de vivienda llevan el 10 % de IVA?

No. La regla general para renovación o reparación es el 21 %. El 10 % puede aplicarse cuando se cumplen conjuntamente los requisitos de destinatario y uso particular, antigüedad mínima de dos años y materiales aportados que no superen el 40 % de la base imponible.

¿Qué cuenta como material aportado?

Son los bienes que aporta quien realiza la obra y que quedan incorporados materialmente al edificio, directamente o después de su transformación. Las herramientas y máquinas que no permanecen en el inmueble no tienen esa consideración.

¿Puede aplicarse el 10 % si la vivienda está alquilada?

La Agencia Tributaria señala que la reparación contratada por el propietario de una vivienda destinada al alquiler tributa al 21 % porque no se usa para su uso particular. Otros contratos o destinatarios deben revisarse según sus hechos y documentación.

¿ReformaTuCasa decide el IVA de la obra?

No. ReformaTuCasa conecta solicitudes con empresas ejecutoras cuando existe disponibilidad. La empresa que factura debe aplicar y documentar el tratamiento fiscal de su operación, y las dudas deben contrastarse con la Agencia Tributaria o un asesor fiscal.